רכישת דירה בישראל היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות והמשמעותיות ביותר שאדם מקבל בחייו. לצד ההתרגשות והציפייה, מדובר בעסקה המלווה באתגרים משפטיים, כלכליים ותכנוניים – והטעויות בה עלולות לעלות ביוקר.
משרד עו"ד – לירז לביא, בעל ניסיון רב בליווי עסקאות נדל"ן מכל הסוגים, מלווה רוכשים לאורך כל הדרך – החל מהשלב הראשוני של בדיקת הנכס ועד לרישום הסופי בטאבו. הנה חמש טעויות שכיחות ברכישת דירה – ואיך ניתן להימנע מהן באמצעות ליווי משפטי נכון:
טעות 1: הסתמכות על המילה של המוכר – בלי לבדוק בטאבו
רבים מהרוכשים סומכים על המידע שמועבר להם בעל פה מהמוכר או מהמתווך: שטח הדירה, הזכויות, היתרי הבנייה, היעדר שעבודים – בלי לבדוק את המסמכים הרשמיים.
למעשה, כל עסקת נדל"ן חייבת להתחיל בבדיקת נסח טאבו עדכני, רישום זכויות, חריגות בנייה אפשריות, הערות אזהרה, משכנתאות רשומות ושעבודים.
משרד לירז לביא מבצע בדיקת רקע מקיפה של הנכס, כולל פנייה לרשויות, בדיקות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ובחינת היתכנות תכנונית – כדי למנוע "הפתעות" שעלולות לעלות לרוכש עשרות אלפי שקלים.
טעות 2: חתימה על זיכרון דברים ללא ייעוץ משפטי
זיכרון דברים הוא מסמך שנראה "תמים" – אך בפועל הוא מסמך משפטי מחייב. גם אם הוא נוסח על דף אחד, בלי פרטים משפטיים, בתי המשפט רואים בו לעיתים הסכם לכל דבר.
חתימה עליו עלולה:
- לחייב את הרוכש בתשלום גם אם חזר בו,
- לקבוע תנאים בעייתיים לעסקה,
- להקשות על ניהול משא ומתן משפטי עתידי.
עו"ד לירז לביא מדגישה: אין לחתום על שום מסמך לפני בחינה משפטית. גם אם מדובר "רק בזיכרון דברים", ייעוץ משפטי בשלב מוקדם יכול למנוע נזקים חמורים בהמשך.
טעות 3: התעלמות מהיבטי מס – מס רכישה, היטל השבחה ועוד
היבטי המיסוי ברכישת דירה משתנים לפי זהות הרוכש, סוג הנכס, מחירו והאם מדובר בדירה יחידה או שנייה. אי בדיקה של חבות המס מראש עלולה לגרור תשלום מס רכישה בשיעור גבוה, חיובים רטרואקטיביים, ואף סנקציות מצד רשות המסים.
בנוסף לכך, יש לבדוק:
- האם צפוי היטל השבחה?
- האם קיימת התחייבות לתשלומי פיתוח לעירייה?
- האם המוכר קיבל פטור ממס שבח, ומה השלכותיו
משרד עו"ד לירז לביא מלווה את לקוחותיו בהבנה מעמיקה של כלל חובות המס, תוך ביצוע תכנון מס חוקי ונכון, והתנהלות מול רשות המסים במידת הצורך.
טעות 4: העברת תשלום בלי בטוחות מתאימות
אחת הטעויות החמורות היא העברת סכום כסף משמעותי למוכר או ליזם – לפני שניתנה לרוכש בטוחה מתאימה על פי חוק המכר. החוק קובע כי כל תשלום עבור דירה חדשה מחייב מתן ערובה: ערבות בנקאית, רישום הערת אזהרה, או אמצעי אחר.
העברת כספים ללא בטוחות:
- מסכנת את כספי הרוכש במקרה של קריסת יזם/קבלן
- עלולה להביא לאובדן של כל ההשקעה
- מפרה את חוק המכר ועשויה להיחשב לרשלנות
עו"ד לירז לביא אינה מאפשרת העברת כספים ללא אבטחת זכויות הרוכש בבטוחות חוקיות, ועוקבת אחרי כל שלב בעסקה – כולל ליווי מול הבנק המלווה והפקת מסמכי ערבות.
טעות 5: הזנחת רישום הזכויות – “הדירה רשומה על שם המוכר, אז מה הבעיה?”
סיום העסקה הוא לא במועד קבלת המפתח – אלא רק כאשר הנכס נרשם על שם הרוכש בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת.
לצערנו, רבים רואים בשלב הזה "בירוקרטיה", אך בפועל מדובר בתנאי קריטי:
- רישום מבטיח זכות קניין מלאה.
- רישום נדרש לצורך מכירה עתידית.
- רישום מהווה סיום משפטי של העסקה.
משרד עורכי הדין לירז לביא מוודא את רישום הזכויות בפועל, מטפל בכל הדרוש מול הרשויות (מס שבח, רשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום המקרקעין), ודואג למסמכי הסכם עד להשלמת העסקה כולה.
לסיכום – ליווי משפטי שמונע טעויות ומבטיח ביטחון
עסקת נדל"ן היא לא רק עניין של מחיר. היא כוללת עשרות סעיפים משפטיים, מיסים, רישומים, בטוחות והתנהלות מול מגוון גורמים. טעות אחת – קטנה ככל שתהיה – עלולה לעלות לרוכש ביוקר רב.
משרד עו"ד – לירז לביא, בעל ניסיון עשיר בליווי עסקאות נדל"ן, מעניק ללקוחותיו ליווי אישי, מקצועי ואחראי – משלב הבירור הראשוני ועד לרישום הסופי.
בזכות ההבנה העמוקה של התחום, השירות האישי והניסיון רב השנים – לקוחות המשרד יודעים שהם בידיים בטוחות.
